O presidente Jair Bolsonaro deve lançar em breve um novo programa habitacional, batizado de Aproxima, pelo qual vai oferecer um terreno para que construtoras ergam empreendimentos prevendo imóveis residenciais e estabelecimentos comerciais. Será destinado a famílias com renda entre dois e cinco salários mínimos (hoje, de R$ 1.996 a R$ 4.990), classes C e D. As informações são do jornal Estado de S. Paulo.
A ideia é fazer uma espécie de leasing: o morador que pagar aluguel até o fim do contrato (que deve ter prazo de 20 anos) fica com o imóvel. O aluguel deverá ter um limite de comprometimento da renda da família que for contemplada com o imóvel.
a meta é lançar pelo menos 200 projetos do Aproxima até 2022, fim do mandato do presidente. O programa é uma parte do plano maior de reestruturação da política nacional de habitação, que também trará mudanças para o MCMV (Minha Casa Minha Vida). Os estudos envolvem principalmente os Ministérios de Desenvolvimento Regional e da Economia.
De acordo com integrantes do governo, uma das vantagens do Aproxima é colocar o trabalhador morando em área urbana, próxima do trabalho. Há bastante críticas em relação ao fato de o Minha Casa construir empreendimentos especialmente nas periferias das grandes cidades, principalmente por causa do alto valor dos terrenos.
Outra diferença em relação ao Minha Casa é liberar comércio e prestação de serviços nos condomínios. Isso permite às construtoras e às incorporadoras cobrarem mais caro pelos imóveis comerciais e reduzir as prestações das famílias nos imóveis residenciais. A oferta do terreno pela União também reduz o custo das empresas para construir os empreendimentos.
A limitação no valor da prestação que será pago pelas famílias vai variar de acordo com a região, o perfil do município e a renda dos potenciais moradores. Um dos participantes da formulação do programa deu o exemplo de colocar o teto de 20% da renda para famílias que ganham até três salários mínimos (R$ 2.994).
A empresa que conseguir oferecer a maior quantidade de unidades residenciais tendo como prestação esse valor terá vantagem no processo de licitação. Outro critério que deve ser analisado na concorrência é oferecimento do menor valor de condomínio. O plano do governo é definir que o vencedor do edital mantenha o empreendimento por 20 anos.
Retorno
Segundo o secretário de Desenvolvimento de Infraestrutura, Diogo Mac Cord de Faria, os critérios de escolha do vencedor da concorrência pelo terreno vão considerar o projeto que promova o maior retorno à sociedade. “Eu faço um concurso de ideias de quem consegue me gerar, no fim das contas, um maior retorno para a sociedade, que é a quantidade de famílias de menor poder aquisitivo morando em áreas que jamais poderiam pagar, em locais próximos de seus empregos. Então é bastante inovador, tanto em termos de política pública de habitação quanto em termos de forma de possibilidade desse terreno”, diz.
Estudiosos do setor avaliam que o programa tem potencial de atacar um dos grandes problemas do déficit habitacional no Brasil: o alto valor dos aluguéis. De acordo com pesquisa de 2018 da FGV e da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), o ônus excessivo com o pagamento de aluguel é um dos principais problemas do déficit habitacional enfrentado no Brasil. Esse componente é responsável pela falta de moradia para 42% das 7,8 milhões de famílias que não têm casa própria.
Coordenadora de Projetos da Construção do FGV/Ibre, Ana Castelo entende que, se o governo mantiver a ideia de limitar o aluguel a algo próximo de 20% da renda familiar, o critério poderá fazer frente ao problema. “Em princípio, para uma família que vai pleitear financiamento habitacional, normalmente esse é o valor razoável de uma prestação, de 20% a 30%. Pensando que ela terá custos com a habitação, 20% ainda dá margem para esses custos.”
Pesquisador da Fundação João Pinheiro, Frederico Poley destaca que as cidades têm “carência grande de oferta de imóveis”, e que ações que facilitem a ocupação de terrenos nos centros da cidade são bem-vindas do ponto de vista social. “Governo tem papel importante de facilitar as instalações de mercado, fazendo regulações que sejam efetivas”, diz.
O Aproxima deve ser lançado com a reestruturação da política nacional de habitação, e demandará a edição de uma medida provisória para autorizar que terrenos da União sejam destinados à iniciativa privada, segundo apurou a reportagem. Deve ser também necessário um diálogo com as prefeituras, já que, em alguns casos, os municípios precisarão afrouxar regras do que pode ser construído em determinadas áreas.