Quem planeja vender um imóvel deve ficar atento à reforma tributária, que ainda está em discussão no Congresso. O texto, aprovado no Senado em 30 de setembro e que volta à Câmara dos Deputados para nova votação, define regras que devem começar a valer já em 2026. A Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025 trazem mudanças importantes na tributação dessas transações.
Segundo especialistas, é preciso planejar a venda de propriedades avaliando custos, créditos fiscais e formas de estruturação para reduzir o imposto e evitar surpresas ruins.
A reforma introduz dois novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão cinco impostos atuais: Programa de Integração Social (PIS), Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI), Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) e o Imposto sobre Serviços (ISS).
A ideia é simplificar o sistema e reduzir disputas entre União, estados e municípios. No setor imobiliário, a novidade é que a venda de imóveis por empresas – construtoras, incorporadoras e loteadoras – entrará no campo de incidência desses novos tributos.
O imposto incidirá sobre o valor agregado, isto é, sobre a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição ou de construção. Esse formato segue a lógica do Imposto sobre Valor Agregado (IVA) adotado em outros países, permitindo que empresas utilizem créditos tributários sobre insumos, serviços e materiais usados na cadeia produtiva. Apesar de a alíquota estimada ficar em torno de 14%, especialistas dizem que as vendas de imóveis terão redução de até 50% do IBS e da CBS, o que tende a suavizar o custo final.
Para as pessoas físicas, as regras continuam praticamente as mesmas. Quem vende um imóvel continua sujeito apenas ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital, com alíquotas que variam de 15% a 22,5%, sem cobrança de IBS ou CBS.
Murilo Borges, do escritório MBW Advocacia, alerta porém que o cuidado deve ser maior para quem costuma negociar imóveis com frequência. Isso porque a nova lei define que, se uma pessoa física vender mais de três imóveis distintos em um mesmo ano, ou mais de um imóvel construído por ela própria nos últimos cinco anos, será equiparada a uma pessoa jurídica. O que significa que a venda passará a ser tributada também pelo IBS e pela CBS. A intenção, diz Borges, é evitar que atividades empresariais disfarçadas de operações pessoais escapem da tributação.
Outro ponto de atenção é que, com o novo modelo as operações de compra e venda, poderão gerar créditos fiscais para os compradores, desde que o imóvel esteja vinculado à atividade econômica do adquirente, a exemplo de uma empresa que compra um galpão para uso comercial.
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal, permanece fora do novo sistema e continuará sendo cobrado do comprador na transferência de propriedade. A reforma também prevê tratamento diferenciado para programas habitacionais e moradias de interesse social, com alíquotas reduzidas e créditos presumidos para não encarecer o preço final das unidades.
De acordo com Alexandre Jorge, sócio da área tributária do BBL Advogados, o planejamento tributário na venda de imóveis precisará ser mais estratégico e individualizado. Com as novas regras, que podem enquadrar pessoas físicas como contribuintes regulares do IBS e da CBS, cada operação exigirá uma análise detalhada para calcular o custo tributário real.
Jorge explica ainda que alguns investidores podem optar por manter os imóveis em nome de pessoas físicas para aproveitar as reduções previstas nesse tipo de alienação e evitar a incidência direta de IBS e CBS. Outra alternativa, segundo ele, é estruturar as transações como permutas, já que a tributação incide apenas sobre a diferença em dinheiro, conhecida como torna.
João Henrique Gasparino, diretor da consultoria tributária NimbusTax, ressalta que organizar o custo de aquisição é importante. Ele recomenda registrar benfeitorias, valores pagos de ITBI, corretagem e emolumentos porque ajuda a elevar a base de custo e reduzir o ganho tributável. Outra recomendação de Gasparino é escolher o momento da venda, já que antecipar ou adiar uma operação pode ser vantajoso dependendo da transição do novo regime.
Ele lembra que é preciso verificar se a operação se enquadra na isenção de R$ 440 mil ou no benefício de reinvestimento em até 180 dias. Além disso, é necessário revisar contratos para se adequar ao novo modelo de tributação sobre o valor agregado. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.