Por Redação O Sul | 22 de maio de 2015
O duplo aperto nas condições de financiamento imobiliário pela Caixa Econômica Federal – o primeiro foi em abril, e o mais recente entrou em vigor no início do mês – pegou no contrapé um sem-número de brasileiros. A partir de então, só foram assinados contratos enquadrados nas novas regras, que além de juros mais altos, exigem uma entrada correspondente a pelo menos metade do valor do imóvel para a maioria dos casos. Clientes que estavam no meio do processo de compra, contando dar uma entrada menor – e pagar o restante ao longo dos anos – tiveram suas negociações canceladas.
Boa parte deles já estava com o processo de compra bem avançada e, por isso, já fez desembolsos, como o sinal pago ao vendedor no compromisso de compra e venda (cerca de 10% do valor total do imóvel), pagamento necessário para “segurar” o contrato até a conclusão do processo de financiamento. Outros chegaram a pagar também o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), cujo recolhimento é exigido na assinatura da venda. O tributo equivale a 2,5% do valor do imóvel.
Responsável por 70% dos empréstimos para casa própria no País, a Caixa não informa quantas negociações foram abortadas devido à exigência de entrada maior. Na avaliação do advogado Marcelo Borges, diretor da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), clientes prejudicados podem exigir na Justiça reparação pelo tempo e negócio perdidos.
Já exigir o cumprimento das condições prometidas no início do processo é considerado uma questão mais controversa. “Com base no CDC [Código de Defesa do Consumidor], os mutuários que já tiverem dado início às tratativas para efetivação do empréstimo pelas regras antigas não podem ser compelidos a aceitar as regras novas”, defende o advogado Armando Miceli Filho. “Mas uma ação assim só faz sentido com um pedido, e a concessão de antecipação de tutela, ou seja, de uma decisão urgente.”
Por sua vez, Hamilton Quirino, advogado especializado em direito imobiliário, frisa que o contrato só passa a ter efeito quando assinado. “Até lá, há uma mera expectativa de direito. Cada caso deve ser analisado individualmente.”
Foi essa assinatura que garantiu o sonho da psicóloga Carina Lino. Ela e o marido conseguiram fechar o contrato com a Caixa no dia 30 de abril, último dia de vigor das regras antigas: “O financiamento foi aprovado no último dia antes da mudança. Estamos muito felizes, pois foi no apagar das luzes.”
Se o comprador tiver feito algum pagamento, apoiado em documento da Caixa se comprometendo a financiar determinado percentual do valor, ele pode exigir a condição inicial, afirma Quirino. “Se o comprador tiver feito um negócio, com prévia anuência da Caixa, já tendo pago um determinado sinal, contando com um financiamento de um percentual maior, poderá pleitear o cumprimento do prometido.”
Mas para entrar nessa batalha, deve se municiar de provas, recomenda o diretor da Abadi. “É preciso reunir todos os documentos preliminares trocados com a Caixa e comprovantes de despesas realizadas. O primeiro passo é notificar o banco, requerendo o cumprimento do estabelecido antes da vigência da nova regra ou ressarcimentos dos gastos como perdas e danos. Caso a instituição se mantenha inerte, o caminho será buscar o Judiciário”, destaca Borges.
O que informa a Caixa.
A Caixa informou que “não se responsabiliza por negócios realizados entre compradores e vendedores, cujas condições são livremente entre eles pactuadas”. “O compromisso de conceder o financiamento somente ocorre após toda análise da proposta e tendo sido atendidos todos os pré-requisitos estabelecidos pela instituição financeira, bem como esta ter formalmente confirmado a aprovação do pedido de financiamento. Todos os casos de financiamentos aprovados pela Caixa e tendo as partes apresentado toda documentação necessária foram honrados pelo banco”, completa. (AG)
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