Por Redação O Sul | 8 de novembro de 2025
Por anos, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) foi o principal parâmetro de reajuste dos contratos de aluguel no Brasil. A volatilidade pós-pandemia, no entanto, reacendeu o debate sobre sua adequação. O IGP-M, com 60% de sua composição formada por preços no atacado, reage rapidamente a variações do câmbio e das commodities, gerando reajustes muitas vezes desconectados do custo de vida das famílias.
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), por sua vez, mede a inflação oficial e reflete de forma mais direta o consumo das famílias. Além disso, a absorção parcial de choques de custos pelos empresários reduz a volatilidade do índice, tornando os reajustes mais previsíveis e equilibrados.
Segundo especialistas, nos últimos anos, a disparada do IGP-M chegou a gerar aumentos de mais de 30% em contratos, enquanto o IPCA variava perto de 10%. Essa diferença provocou renegociações e batalhas judiciais. Por isso, segundo eles, incorporadoras, locadores e inquilinos têm migrado para o IPCA como referência.
Daniel Ângelo da Silva, especialista em Direito imobiliário e sócio-fundador do Galvão & Silva Advocacia, diz que, para os locadores, usar o IPCA significa abrir mão de ganhos altos quando o dólar dispara, mas garante receber os aluguéis de forma mais estável. Para os inquilinos, o índice traz previsibilidade no orçamento, evitando aumentos que fiquem muito acima da inflação real. “O risco, em ambos os casos, é a perda de referência setorial, já que o IGP-M refletia mais diretamente o custo de reposição de ativos e construção, o que pode gerar desalinhamentos em contratos de longo prazo.”
A substituição do IGP-M pelo IPCA também repercute no universo dos fundos imobiliários (FIIs), especialmente nos contratos de locação atrelados ao antigo índice. Segundo Otávio Araújo, consultor da corretora Zero Markets Brasil, em momentos de alta, o IGP-M beneficiava os fundos “de tijolo”, formados por imóveis físicos, já que os aluguéis subiam e, consequentemente, aumentava a distribuição de proventos aos cotistas. Por outro lado, a forte volatilidade do indicador trazia riscos de vacância e de renegociações, reduzindo a previsibilidade dos fluxos de caixa.
Com o IPCA, diz Araújo, o movimento é mais estável. Os reajustes tendem a ser menores em períodos de inflação moderada, o que limita ganhos extraordinários, mas garante maior segurança e continuidade nos contratos. Nos fundos de papel, formados por títulos de crédito imobiliário (CRIs), o consultor observa que o efeito depende do indexador presente no lastro: papéis atrelados ao IPCA acompanham a inflação oficial, enquanto os ligados ao IGP-M podem oscilar mais intensamente.
Ivar
Agora, um novo índice começa a entrar nessa disputa: o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Criado em janeiro de 2022, o Ivar nasceu para medir a evolução dos valores de locação residencial de forma mais fiel à realidade do mercado. Diferentemente do IGP-M, que considera setores como indústria, agronegócio e construção civil, o Ivar é baseado em contratos reais de aluguel firmados em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre, com dados fornecidos por administradoras de imóveis. (Com informações de O Estado de S. Paulo)
