Terça-feira, 07 de Abril de 2020

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Brasil Entenda como será novo modelo de financiamento imobiliário da Caixa Federal

Banco vai financiar até 80% do valor de imóveis residenciais novos e usados. (Foto: Divulgação)

A Caixa passará a oferecer financiamento imobiliário com uma taxa de juros mais baixa, mas o contrato será reajustado mensalmente pela inflação.

Atualmente, os empréstimos para a compra da casa própria são corrigidos pela TR (taxa referencial). Criada em 1991 em uma das medidas para conter a hiperinflação, a TR é considerada uma das jabuticabas do sistema financeiro.

Além de corrigir os contratos de financiamento imobiliário, a TR corrige a poupança e o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), duas das principais fontes de recursos para o setor de construção e a compra de imóveis.

Entenda como será o novo modelo:

1) O que é o novo financiamento imobiliário da Caixa?

O cliente poderá contratar um financiamento cuja taxa de juros terá dois componentes: uma taxa fixa, entre 2,95% e 4,95% ao ano, mais a variação da inflação (pelo IPCA mensal).

A taxa mais baixa, de 2,95% ao ano, será apenas para servidores públicos. Trabalhadores do setor privado terão juros a partir de 3,25% pela nova modalidade. Nos dois casos, o teto é 4,95%, para clientes que não têm relacionamento com a Caixa — como recebimento de salário, por exemplo.

Considerando a previsão do mercado financeiro de que a inflação termine o ano a 3,71%, isso significaria que o crédito imobiliário teria um custo ao redor de 6,71%. Para 2020, a expectativa de inflação é de 3,90%, o que levaria a taxa média para ao redor de 6,90%. A taxa sempre mudará conforme muda a inflação.

O banco financiará até 80% do imóvel e o prazo será de 30 anos.

2) Quando a nova taxa começa a valer?

A Caixa começará a oferecer os novos empréstimos a partir da segunda-feira (26).

3) Essa taxa é menor que a cobrada pelos bancos atualmente?

Depende. Bancos têm concedido financiamentos com taxas prefixadas a partir de 7,99% ao ano mais TR (que atualmente está zerada). Nas linhas pró-cotista e Minha Casa, Minha Vida, que usam recursos do FGTS, as taxas são mais baixas. A expectativa, além disso, é que os juros caiam conforme a Selic é reduzida pelo Banco Central. A taxa básica de juros está em 6% ao ano e pode terminar 2019 em 5%, conforme projeções do mercado financeiro.

4) O que acontece com o financiamento que eu já tenho?

Permanece igual. A nova modalidade é apenas para contratos novos de financiamento.

5) Sempre será vantajoso o financiamento pelo IPCA?

Só será vantajoso se a inflação se mantiver baixa porque é disso que depende o custo menor. Se a inflação disparar, o financiamento imobiliário poderá pesar no orçamento. A correção pelo IPCA, assim como na TR, será mensal. A diferença é que a TR oscila menos que a inflação.

6) Por que a Caixa conseguirá cobrar uma taxa fixa menor no financiamento nesse sistema e não consegue baixar o financiamento tradicional?

O que a Caixa planeja é criar um mercado de títulos de dívida de financiamento imobiliário. Vários contratos de créditos seriam emitidos e vendidos no mercado a uma taxa de juros fixa mais a inflação, em uma estrutura de remuneração parecida com títulos da dívida pública Tesouro IPCA+.

Com mais dinheiro e sem a necessidade de carregar a dívida, o banco poderia emprestar mais, reduzindo o custo do dinheiro.

7) E por que não é possível fazer isso hoje?

Um dos motivos é que as fontes de dinheiro do setor imobiliário, a poupança e o FGTS, são corrigidas pela TR. O problema é que a TR não é um indicador levado em consideração pelos investidores para corrigir suas aplicações. Não haveria no mercado demanda por investimentos atrelados à TR.

8) Quem vai poder contratar o novo financiamento?

A ideia da Caixa é restringir o produto a consumidores de maior poder aquisitivo e que compram imóveis mais caros. Eles teriam maior capacidade de compreender e de acomodar no orçamento mensal as oscilações da inflação. O Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, continua com o sistema atual.

9) O que acontece se a inflação disparar, como já aconteceu muitas vezes no Brasil?

O custo do financiamento também sobe e a taxa pode ficar mais cara que o esperado pelo consumidor.

10) Poderei mudar para a taxa prefixada depois de aderir a um financiamento pelo IPCA?

Não. O consumidor precisa seguir pelo mesmo sistema. Em uma comparação, hoje o consumidor pode escolher o sistema de amortização do financiamento imobiliário, a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante, que reduz o valor das parcelas) ou a Price (que começa com parcelas mais baixas). Uma vez iniciado o financiamento, ele não pode trocar mesmo que mude para outra instituição financeira.

11) E será possível fazer portabilidade de crédito para outros bancos?

Dependerá dos outros bancos oferecerem a nova modalidade de financiamento. Por enquanto, eles afirmam que estudam o novo sistema e querem mais informações sobre o modelo.

 

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