Por Redação O Sul | 28 de setembro de 2026
A 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) ordenou a suspensão do registro, construção e vendas das unidades de condomínio fechado em Capão da Canoa (Litoral Norte). Também suspendeu os efeitos de um alvará de modificação do projeto e determinou a instalação de placa informativa – em casao de descumprimento, a pena é de multa diária de R$ 10 mil.
Na origem do processo está uma ação movida pelos donos do empreendimento imobilário “Velas da Marina” contra a incorporadora Marina Park para impedir a construção de quatro torres de 12 pavimentos em área denominada “Superquadra SQ2”. O pedido acabou negado em primeira instância, motivando recurso por parte dos autores.
Eles argumentaram que o condomínio vertical foi concebido e comercializado com uma configuração horizontal de casas e que, por isso, o acréscimo de prédios representaria alteração não prevista no projeto original. Também apontou ausência de informações claras aos compradores, além de possíveis impactos sobre a infraestrutura existente e riscos ambientais – a área não conta com rede pública de coleta e tratamento de esgoto.
Já a incorporadora argumentou que a construção dos prédios estava prevista desde a concepção, constando inclusive em documentos como licenças ambientais, memorial descritivo e convenção do condomínio. Outra alegação é de que a Superquadra possui matrícula própria não modifica as áreas comuns nem as frações dos demais proprietários.
Recurso
Em seu voto, a desembargadora Maria Lucia Boutros Buchain Zoch Rodrigues acolheu a tese de possível falta de transparência na comercialização das unidades condominiais. Ele concordou que a incorporadora teria anunciado o local como um condomínio horizontal de casas, sem informar de modo claro e direto a intenção de posteriormente construir edifícios residenciais.
Ela também sublinhou que a mudança no projeto original para permitir a verticalização do empreendimento carece de concordência unânime dos condôminos: “A incorporadora comercializou o empreendimento anunciando-o como condomínio horizontal de casas unifamiliares e omitindo a intenção de futuramente edificar torres residenciais, o que pode configurar a omissão vedada pelo artigo 37 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e violar o princípio da vinculação da oferta, previsto no artigo 30”.
Na decisão também é apontado que a existência de informações em documentos públicos, administrativos ou de cartório não substitui o dever da empresa de comunicar ao consumidor, de forma acessível e ostensiva, as principais características do produto oferecido:
“A existência de documentos arquivados em repartições administrativas ou cartoriais não afasta o dever de transparência do fornecedor, a quem incumbe informar o consumidor de forma direta, clara e ostensiva sobre as características essenciais do produto”.
Também pesou a questão ambiental. A decisão observa que existe um acordo judicial, homologado no âmbito de uma Ação Civil Pública em tramitação na Justiça Federal e que impede o sinal-verde a edificações com mais de dois pavimentos em áreas sem coleta e tratamento efetivo de esgoto.
“O perigo de dano está caracterizado pelo risco de consolidação fática das obras, de comercialização das unidades a terceiros de boa-fé e de impactos ambientais de difícil reversão, ao passo que o eventual atraso no início das obras representa prejuízo recuperável para a incorporadora”, destacou Maria Lucia.
Com isso, a incorporadora deverá se abster de realizar obras e intervenções físicas na “Superquadra SQ2” e de comercializar as unidades do empreendimento, salvo se houver nova decisão em contrário.
Também integrante do colegiado, a desembargadora Fabiana Zilles concordou que tal restrição – somada ao risco de impactos de difícil reparação – torna necessários os princípios da prevenção e precaução. Posição contrária foi manifestada pelo colega e relator, Alexandre Fernandes Gastal, com voto vencido.
(Marcello Campos)
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