Por Redação O Sul | 3 de maio de 2025
A preocupação do Banco Central (BC) e do governo com a saúde dos recursos que sustentam o financiamento imobiliário ficou clara nos últimos dias, com falas de representantes da instituição e do ministro da Fazenda, Fernando Haddad, sobre a necessidade de se buscar alternativas para o crédito.
Esse temor vai ao encontro da decisão do conselho curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) de aprovar uma nova faixa de renda para o Minha Casa, Minha Vida (MCMV), tomada no último mês. A nova “faixa 4” do programa vai atender famílias com renda de R$ 8,6 mil a R$ 12 mil mensais e permitir a compra de imóveis de até R$ 500 mil, ante o teto de R$ 350 mil na faixa anterior.
É uma forma de atender a classe média, que teve seu poder de compra espremido pelo aumento da taxa de juros, que chegou também ao financiamento imobiliário.
O presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, afirmou que será preciso “migrar para um novo modelo de funding”, de forma gradual. O que preocupa é a dependência de recursos da caderneta de poupança, que deixou de ser atrativa para o brasileiro como uma forma de investimento.
Ainda assim, o saldo da poupança tem se mantido estável, mas não se sabe até quando, e a necessidade de dinheiro para custear as moradias só cresce. O volume financiado com recursos dessa origem cresceu 31% em janeiro e fevereiro, na comparação com os dois primeiros meses de 2024, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), para R$ 26,2 bilhões.
Uma forma de contornar o problema, enquanto um novo modelo de “funding” não é criado, é ampliar o alcance do MCMV, que usa recursos de outras fontes.
O programa é mantido principalmente pelo saldo do FGTS, mas há novidades. Só houve espaço para a criação da faixa 4 porque o governo decidiu direcionar R$ 15 bilhões do Fundo Social do Pré-Sal para a faixa 3 do MCMV, o que libera recursos do FGTS para a nova faixa. A Caixa também se comprometeu a estruturar títulos em mais R$ 15 bilhões para bancar as mudanças.
O setor imobiliário foi surpreendido positivamente. “A criação da faixa 4, esses R$ 15 bilhões do fundo social, estavam totalmente fora da conta”, afirma Ygor Altero, analista-chefe de real estate da XP. Para Fanny Oreng, head de pesquisa de real estate do Santander para a América Latina, o uso do fundo foi “uma sacada muito boa”.
Antes dessa solução, executivos de incorporadoras haviam se posicionado contra uma nova faixa, por receio de que ela prejudicasse os recursos do FGTS para a base do programa, onde está a maior demanda.
Oreng compara a nova faixa à categoria de financiamento “pró-cotista”, também destinada a famílias com renda de até R$ 12 mil, mas que precisam ter contribuição ativa com o FGTS, que é a origem dos seus recursos. Essa linha, no entanto, teve seu orçamento reduzido, em prol do crescimento do MCMV. “Está havendo um recurso para uma família que precisa dessa ajuda para conseguir comprar sua casa própria”, diz.
A taxa de juros da nova faixa será de 10% ao ano, ante valores próximos a 12%, ou logo acima disso, fora do programa. A analista do Santander lembra, ainda, que o MCMV usa a tabela Price, cujas parcelas iniciais são cerca de 20% menores do que na tabela SAC, mais usada no financiamento fora do programa, o que também melhora a capacidade de compra dos interessados.
Foram aprovadas, ainda, revisões das faixas de renda 1, 2 e 3 do MCMV, com aumento do valor máximo de cada grupo.
O setor imobiliário entende que haverá perenidade dos recursos do pré-sal ao menos por dois anos, até a próxima eleição presidencial, o que dá tempo suficiente para que as incorporadoras aproveitem as boas condições de mercado. É esperada uma aceleração de lançamentos e de vendas, que já vinham crescendo desde 2023. Empresas que atuam no médio e alto padrão também podem ser atraídas para a nova faixa 4.
A continuidade dos aportes, depois disso, vai depender da vontade do novo governo de fomentar o segmento residencial. As informações são do jornal Valor Econômico.
