Por Redação O Sul | 18 de setembro de 2025
A cada reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) sobre a decisão da taxa básica de juros da economia, a Selic, volta a pairar um dilema recorrente entre quem busca financiar um imóvel: comprar ou esperar o início do ciclo de cortes? Embora a escolha seja pessoal, especialistas indicam que é fundamental analisar os prós e contras de cada cenário e os impactos do atual patamar dos juros no bolso de quem quer tirar o sonho do papel.
— Entenda em cinco pontos os impactos da Selic no financiamento:
* Impactos diretos
A Selic é conhecida como o custo do dinheiro. Então, quando ela sobe (ou se mantém em níveis mais altos), os bancos vão repassar esse custo para os financiamentos, incluindo os imobiliários. O mesmo acontece no cenário oposto: com queda, há uma “sensível redução nas taxas dos financiamentos em geral, inclusive do crédito imobiliário”, explica Paula Bento, planejadora financeira pela Planejar.
Os financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), como no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), são menos afetados já que as taxas e subsídios são determinado previamente pelo governo e os recursos são da poupança, explica Leonardo Guerra, diretor regional RE/MAX Distrito Federal, rede de franquias imobiliárias.
Mas fora do programa, no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o peso no bolso é maior já que a verba para isso vem de recursos livres — que ficam mais caros com a Selic mais alta.
Neste cenário, as parcelas também tendem a ficar mais altas já que o crédito fica mais caro. Por outro lado, em um ciclo de queda de juros, enquanto as parcelas tendem a diminuir, pode ser que o mercado imobiliário fique mais aquecido, o que pode gerar valorização das unidades residenciais.
* Impactos indiretos
Além dos impactos diretos, há também os indiretos, como para quem vai financiar imóvel na planta, explicam os especialistas. Para este público, o peso da Selic fica mais evidente quando ocorre a assinatura do contrato, onde a taxa será a que está sendo praticada pelo mercado na entrega das chaves. Isso pode variar tanto para o lado bom, como para o lado ruim, caso a Selic suba ainda mais.
Werton Oliveira, economista da Ekonomy Consultoria, explica que algumas construtoras optam por financiar diretameente o comprador do imóvel sem a necessidade de banco e podem colocar uma “trava taxa” para controlar o efeito da oscilação de juros.
Além disso, quando o financiamento é feito ao longo da obra, o saldo devedor costuma ser corrigido por índices da construção civil, como o INCC. Como uma Selic elevada tende a pressionar os preços, esse reflexo pode encarecer o saldo devedor durante a obra, ainda que não haja impacto direto na taxa de financiamento, detalha Guerra.
A Selic também pode afetar indiretamente os aluguéis porque, apesar de a maior parte dos contratos ser atualizado por índices atrelados à inflação, como IPCA ou IGPM (conhecido como o índice do aluguel), caso haja desaceleração nos financiamentos e maior busca por locação, funciona a famosa Lei da oferta e demanda. Com mais gente aguardando as taxas caírem para contratar o financiamento, os preços dos aluguéis também podem subir, explica Bento.
No entanto, com essa desaceleração na busca por financiamento, o cenário cria uma pressão sobre as incorporadoras que já estão com imóveis prontos. Com isso, Werton explica que pode ser mais fácil negociar os valores das unidades já que as incorporadoras precisam manter as vendas aquecidas e com isso, geralmente, tornam-se mais flexíveis à pechincha, principalmente dos imóveis que já estão prontos para morar.
* Tabela Price x Sac
Os sistemas de amortização disponíveis — Sac e Price — também são afetados pela taxa. A “amortização” é a parte da parcela destinada para reduzir o valor financiado, enquanto a outra parte da parcela paga os juros daquele mês.
A Price, que fixa o valor das parcelas ao longo do contrato, tende a sentir mais o efeito da alta, pois as prestações são calculadas no momento da contratação. Segundo Oliveira, neste sistema os juros incidem sobre o saldo devedor por mais tempo.
Já a SAC, que prevê parcelas decrescentes, suaviza esse impacto porque possui amortização constante. Isso reduz o saldo devedor rapidamente, diminuindo a exposição aos juros altos, detalha o economista.
* Captação da poupança x Renda fixa
O rendimento da poupança muda de acordo com a meta da taxa Selic: Se a Selic estiver acima de 8,5% ao ano, a poupança rende 0,5% ao mês mais Taxa Referencial. Já se a Selic estiver abaixo desse patamar, a poupança rende 70% da Selic, convertida para taxa mensal, mais Taxa Referencial, segundo a Caixa Econômica Federal.
Com isso, a poupança se torna um investimento considerado “pouco atrativo” porque a rentabilidade é baixa, perdendo até para a inflação em alguns momentos, mas torna atrativo outros tipos de investimentos, como CDB, como Tesouro Selic, entre outros, explica Oliveira.
O problema disso, pontua o economista, é que os outros investimentos são concorrentes diretos da poupança e parte da captação de recursos para crédito habitacional vem justamente desse investimento mais tradicional. (Com informações do portal Valor Investe)
