Por Redação O Sul | 5 de setembro de 2022
A cartilha das finanças pessoais é clara ao dizer que pagar à vista é sempre melhor que comprar a prazo. Entretanto, com o atual cenário de taxa básica de juros (Selic) nas alturas, existe uma janela para agir diferente.
Clientes de alta renda estão recorrendo ao financiamento imobiliário como estratégia de investimento. Em vez de comprar imóveis à vista, eles deixam o dinheiro em aplicações e utilizam os juros baixos do crédito imobiliário para adquirir os bens a prazo.
Se por um lado a Selic subiu de 2% para os atuais 13,75% ao ano nos 16 últimos meses – alta de 600% – por outro, as taxas do crédito imobiliário tiveram um reajuste muito mais modesto no mesmo período.
Elas saltaram de uma média de 7% para 9,5% ao ano, considerando os juros praticados pelos cinco maiores bancos: Caixa, Bradesco, Itaú, Banco do Brasil e Santander. É este conjunto de fatores – juros do financiamento imobiliário subindo muito menos que os juros da Selic – que permite uma estratégia de investimento que inclui a contratação de uma dívida.
Em outras palavras, o cliente que tem dinheiro para comprar o imóvel à vista, paga a entrada com um pedacinho dessa grana e o restante aplica ganhando 13,75% ao ano. Já o restante do valor do imóvel, ele pega um financiamento imobiliário, pagando juros entre 7% e 9,5% ao ano.
Tá, e qual vantagem nisso? Simples: a diferença entre pagar juros de menos de 10% e receber juros de quase 14%. Essa diferença tão grande entre as taxas (neste caso, a Selic e o financiamento imobiliário) é algo incomum de acontecer.
“A gente vive hoje num cenário em que existe a possibilidade de o cliente tomar crédito imobiliário numa taxa prefixada de 11,52%, por exemplo, em 120 meses. Ao mesmo tempo, ele realiza uma operação de renda fixa de 13%, até 14% ao ano, dependendo do prazo”, afirma o Guto Miranda, Diretor Global do Bradesco Private Bank.
Por isso, acaba valendo mais a pena investir o dinheiro que você usaria para comprar o imóvel em aplicações que rendam mais que o Custo Efetivo Total (CET) da operação de crédito, que fica em torno de 11,5% ao ano, a depender do banco e perfil de risco do cliente. Na conta do custo total entram gastos com os seguros obrigatórios e tarifas bancárias.
O negócio é bom para os clientes que conseguem investir nos mercados financeiro e imobiliário (comprando o imóvel) ao mesmo tempo. Mas também é interessante para os bancos que ganham nas duas pontas – no crédito e no investimento.
Liquidez
Não se trata apenas da rentabilidade. A manobra também serve àqueles que vêem uma oportunidade no mercado imobiliário, mas não querem sair de imediato de suas alocações no mercado financeiro.
“Com o crédito imobiliário, que é de longuíssimo prazo, o cliente não tem pressão de liquidez, não precisa mexer nas suas aplicações que podem render acima do custo do crédito imobiliário, como ocorre agora”, afirma Leonardo Kitaguchi, superintendente de estruturação, produtos e crédito do Itaú Private.
Sair de uma aplicação antes do prazo planejado, de uma hora para outra, pode causar sérios prejuízos. Perde-se na renda fixa, se a marcação a mercado estiver desfavorável. Ou seja, quando o título se desvaloriza diante da curva de juros e o preço fica abaixo do valor investido. E perde-se na renda variável: determinadas ações podem estar em um momento de baixa e o cliente fica no prejuízo se as vende inoportunamente.
De acordo com Sérgio Granado, superintendente de produtos do Santander Private Banking, hoje o crédito imobiliário é aprovado com muita agilidade, principalmente para clientes de alta renda. Logo, permite a compra do imóvel com rapidez, sem ter de se desfazer de posições estratégicas.
“Com até 35 anos de prazo, o cliente não precisa dispor mensalmente de uma parcela muito alta. Apesar disso, nesse segmento [do cliente que aplica o dinheiro que tem e pega um financiamento imobiliário], o prazo para quitar a dívida é em média de 5 anos”, explica o executivo do Santander.
Entre as vantagens de tomar o crédito imobiliário em vez de pagar à vista, os executivos destacam ainda a questão da diligência, que é o conjunto de cuidados que os bancos tomam antes de aprovar o empréstimo. Eles fazem a inspeção da propriedade, avaliam e verificam se há pendências no histórico e Justiça. É barba, cabelo e bigode. Tudo isso para se proteger, já que o bem será a garantia em caso de calote. Ou seja, o banco já faz o serviço de ver se está tudo certo para a compra daquele imóvel.
