Por Redação O Sul | 20 de agosto de 2026
Em meio à transição para o novo modelo de financiamento habitacional, bancos pressionam o Banco Central (BC) a revisar o teto de 12% ao ano estabelecido para os juros de crédito imobiliário enquadrados no SFH (Sistema Financeiro de Habitação),
A articulação das instituições financeiras ganhou força diante da permanência da Selic, a taxa básica de juros, no patamar de 14% ao ano, um nível consideravelmente superior ao que o mercado projetava quando o novo sistema regulatório foi desenhado.
“Quando os vértices da taxa pré sobem, a captação fica mais cara. Como essas fontes de financiamento ganharam peso, essa pressão chega mais rapidamente ao custo final do financiamento”, disse Michel Cury, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) e diretor de crédito imobiliário do Itaú. As discussões ocorreram durante um Summit organizado pela associação, reunindo diretores de grandes bancos como Caixa, Itaú, Bradesco e Santander, além de autoridades do BC.
O novo modelo, anunciado no final de 2025 e com implementação gradual até a sua vigência plena em janeiro de 2027, busca modernizar o financiamento habitacional no país. O principal objetivo é reduzir a dependência histórica da caderneta de poupança, que tem cada vez menos recursos. Com a Selic em níveis elevados, os investidores migraram recursos para aplicações financeiras mais rentáveis, como CDBs ou Tesouro Direto, esvaziando a poupança e gerando escassez e encarecimento do crédito habitacional.
Para contornar o problema, o governo autorizou os bancos a buscarem dinheiro diretamente no mercado de capitais, utilizando instrumentos como as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário). No entanto, o dinheiro de mercado custa consideravelmente mais do que o da poupança e se mostra altamente sensível às flutuações de juros e às expectativas dos investidores.
Pelo desenho da nova regra, o banco que captar R$ 1 milhão no mercado de capitais para aplicar na habitação ganha o benefício de liberar um montante equivalente da poupança (que antes ficaria retido no BC) para aplicações livres por um período estimado de seis a sete anos.
Em contrapartida, os bancos devem obrigatoriamente destinar pelo menos 80% de seus recursos imobiliários para operações dentro do SFH, que limita os juros máximos a 12% ao ano (+ TR). Esse teto é aplicado a imóveis de classe média com valor máximo de até R$ 2,25 milhões.
No evento realizado pela Abecip, os bancos apontaram que gastam muito para captar recursos no mercado, mas são obrigados a emprestar com prejuízo ou margem mínima por causa da limitação de 12%. As instituições financeiras dizem que a manutenção de um teto rígido neste cenário de juros altos reduz drasticamente a atratividade econômica das carteiras do SFH. O risco, segundo os diretores das principais instituições de crédito imobiliário, é que em vez de expandir o acesso à casa própria, a regra leve os bancos a travarem novos empréstimos habitacionais.
Gilneu Vivan, diretor de Regulação do BC, admitiu que a exigência de destinação obrigatória de 80% dos recursos para o SFH é um dos pontos que podem sofrer alterações conforme os resultados observados ao longo da implementação gradual. Segundo ele, o novo sistema está em permanente avaliação durante este período de testes.
Outro ponto levantado por ele é sobre qual indexador viabilizará a sustentabilidade do sistema.
“Por um lado, as instituições desejam um indexador que permita uma gestão de risco eficiente. Por outro, o tomador do crédito busca um contrato onde o indexador seja previsível”, disse Vivan.
Uma das possibilidades é a manutenção da TR (Taxa Referencial). O cálculo da TR foi alterado e hoje apresenta correlação mais clara com a Selic, o que pode facilitar a estruturação de mecanismos de proteção financeira, conhecidos como hedge. O problema é que o mercado de hedge para essas operações ainda precisa se desenvolver, segundo os especialistas.
Outra alternativa seria o IPCA, índice oficial de inflação. Nesse caso, porém, a preocupação é com a incerteza para o comprador sobre o comportamento futuro das prestações. As informações são do jornal Folha de S.Paulo.
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