Por Redação O Sul | 14 de dezembro de 2018
Comprou um imóvel na planta, mas desistiu e quer devolver? As regras para quem deixa de pagar ou desiste do contrato no meio – o chamado distrato imobiliário – devem mudar.
Elas ficarão mais claras e automáticas, o que evita a necessidade de levar todos os problemas para resolver na Justiça. Por outro lado, ficarão mais duras e mais caras também, com multas que podem chegar até 50% do que já foi pago, o que exigirá ainda mais cautela e planejamento daqueles que pensam em comprar a casa própria.
A Câmara dos Deputados aprovou na semana passada as últimas emendas pendentes do projeto de lei que fixa regras referentes aos valores a serem pagos tanto por compradores quanto por construtoras quando os prazos de pagamento ou de entrega não são cumpridos (PL 1.220/15). O texto segue para sanção do presidente Michel Temer.
O comprador que ficar inadimplente ou desistir do imóvel terá direito a receber de volta de 50% a 75% de todo o valor que chegou a desembolsar até ali. Atualmente, as leis disponíveis não definem nenhum valor ou porcentagem de devolução para esses casos, que tinham que ser levados à Justiça e definidos pelo juiz.
Diversas decisões, porém, incluindo do STJ (Supremo Tribunal de Justiça), que serve de parâmetro para todo o país, já haviam estipulado que o percentual de retenção não deveria passar de 25% – ou seja, garantia de ao menos 75% de volta. Os advogados Marcelo Taipai, vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil); Caio Portugal, vice-presidente de desenvolvimento urbano do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), e a advogada especializada em direito imobiliário Paula Farias tiram algumas dúvidas.
Veja abaixo questões a se considerar:
1) O que muda para quem cancelar a compra do imóvel?
A principal mudança é a fixação do percentual a ser retido pela construtora sobre o que já foi pago quando há rompimento do contrato. Essa retenção, uma espécie de multa, será de 50% para os empreendimentos feitos com patrimônio de afetação (um mecanismo de proteção dos recursos investidos na construção) ou de 25% para aqueles sem o patrimônio de afetação (veja abaixo mais detalhes sobre o patrimônio de afetação).
Atualmente, não há um percentual definido em lei, mas as decisões da Justiça aplicam um percentual de retenção de até 25%. Os valores restituídos devem ser devolvidos com correção monetária.
2) A taxa de corretagem é devolvida?
Não. A taxa de corretagem, que geralmente é de 5% a 6% do valor total do imóvel, também fica retida junto com a multa de 50% ou de 25% quando os valores já pagos são devolvidos. Isso significa que o valor total perdido pelo comprador desistente é, na prática, maior: se, por exemplo, ele deve deixar 50% do que pagou para a construtora, isso chegará, de fato, a 56%, considerada a taxa de corretagem de 6%.
3) Quais são os prazos de devolução do dinheiro? Eles também mudaram?
Sim. Atualmente, o pagamento da parte a ser devolvida pela construtora deve ser imediato, após o contrato ser rompido ou a sentença judicial concluída. Com as novas regras, a devolução só será feita após a conclusão das obras, quando é dado o habite-se, a liberação da prefeitura para que o empreendimento seja entregue. A empresa tem um prazo de 30 dias a partir do habite-se para fazer a devolução.
Essa é a regra para os empreendimentos que têm proteção dos investimentos (patrimônio de afetação). Para aqueles que não possuem o mecanismo, a devolução deve ser feita em até 180 dias a partir do cancelamento do contrato.
4) As regras valem para a compra de qualquer tipo de imóvel?
Não, elas valem exclusivamente para os contratos entre consumidor e construtora ou incorporadora, o que, no geral, são os imóveis comprados na planta, em que o comprador já começa a pagar as parcelas antes de o empreendimento ficar pronto.
Também inclui os imóveis novos e já entregues em que o financiador continua sendo a incorporadora, o que, no caso de devolução, implica ainda acréscimo de multa à empresa de até 1% do valor do imóvel por mês de moradia. Um imóvel que tenha sido comprado por R$ 500 mil, por exemplo, exigirá até R$ 5.000 de multa mensal caso o dono tenha chegado a mudar.
Mas essas situações são menos comuns. Quando a construção é concluída, as incorporadoras costumam demandar a quitação da quantia que falta antes de entregar as chaves, e as pessoas, no geral, fazem um novo financiamento com o banco. A dívida, então, passa a ser com a instituição financeira e seguir as regras gerais de contratos e pagamentos.
