Por Redação O Sul | 28 de junho de 2018
Uma decisão recente do STF (Supremo Tribunal Federal) coloca em xeque a figura do fiador nos contratos de locação comercial e abre precedente também para os casos de aluguéis residenciais. A 1ª Turma do STF decidiu, no início de junho, que não seria possível penhorar o bem da família numa locação comercial por conta de atraso no pagamento do aluguel. Especialistas em direito imobiliário avaliam que a decisão poderá trazer insegurança jurídica a quem está alugando, esfriar ainda mais o mercado de locação – que ainda não se recuperou da crise – e encarecer todo o processo, já que o uso do fiador é a única alternativa que não traz custos para quem aluga um imóvel.
Apesar de novas modalidades de fiança terem surgido no mercado recentemente, o fiador ainda é o mais utilizado nos contratos. Segundo dados da Lello, uma das maiores imobiliárias de São Paulo, o fiador foi a modalidade de garantia de locação usada em 54% dos contratos fechados ano passado. A caução representou 23% e o seguro 15%.
“A lei de locação, para fins de garantia, não faz distinção entre contrato comercial e residencial. Portanto, a decisão (do STF) tende a ser estendida para imóveis residenciais também”, avalia o advogado especialista em Direito Imobiliário, Eduardo Macedo Leitão, sócio do escritório Siqueira Castro.
Ele observa que, como a decisão do STF ainda não foi publicada, não é possível analisar a fundamentação utilizada pelos ministros. Mas observa que, quando a possibilidade de penhora do bem foi incluída na lei de locação, em 1991, o objetivo era aquecer o mercado de aluguéis e também trazer mais garantia ao locador.
“Há outras opções de garantia, como o seguro e o depósito caução. Mas todas essas outras alternativas, que não o fiador, são onerosas para o locatário. O valor do seguro, por exemplo, varia de duas a três vezes o preço do aluguel, enquanto o depósito caução pode equivaler a três e seis vezes o valor da locação. Quando o locador confia que os mecanismos legais asseguram o pagamento dos aluguéis por parte do locatário ou do fiador, ele pode cobrar aluguéis menores, por ter a segurança do recebimento”, explica Macedo Leitão.
Para Alexandre Tavares, advogado e assessor jurídico da ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação), a possibilidade de penhora do bem é um mecanismo que aumenta e facilita a locação. Sem esse mecanismo, cria-se um entrave, porque a maioria das locações, é feita com fiador.
“O fiador facilita, pois a pessoa não precisa ter um gasto adicional imediato. E a finalidade da fiança é reduzir o risco e garantir ao locador uma segurança, já que em caso de inadimplência, calote, ou qualquer outro problema, ele tem condições de cobrar outra pessoa”, diz Tavares.
Moira Toledo, diretora da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, o sindicato da Habitação de São Paulo, diz que a decisão é muito preocupante e afeta sobretudo, os pequenos comerciantes.
“A fiança é a única das garantias que é gratuita. É muito utilizada no residencial, mas, em especial, em contratos comerciais de pequeno porte”, diz Moira. “Em um momento em que ainda estamos saindo da crise, isso pode ter consequências gravíssimas para um mercado que precisa de incentivos para produzir e não o contrário”, complementa. Segundo Moira, as grandes locações comerciais, como multinacionais, não são impactadas pois utilizam outras garantias, mais complexas, como as bancárias.
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