Brasil Mudanças no programa Minha Casa, Minha Vida e juros mais baixos: saiba se vai ficar mais fácil comprar um imóvel em 2024
Por Redação O Sul | 14 de março de 2024
As mudanças nas regras do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), anunciadas no meio do ano passado, e o início do ciclo de quedas da taxa básica de juros já se refletiram em um aumento no número de lançamentos em 2023, e trazem uma perspectiva positiva para o mercado imobiliário também neste ano.
Segundo dados da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc):
O setor chegou a um total de 163,1 mil unidades vendidas em 2023, valor 24% maior do que o recorde anterior da série histórica, iniciada em 2014.
O número também é 32,6% maior do que o observado em 2022. Em valor vendido, o aumento total foi de 34,7% na mesma comparação, para um total de R$ 47,9 bilhões.
Só no MCMV, o volume vendido no segmento subiu 42,2% no ano passado em comparação a 2022, para 117,4 mil unidades.
Já o valor das vendas dentro do programa subiu 55,1% na mesma relação, para R$ 26 bilhões.
O momento propício para o mercado imobiliário, contudo, não significa uma redução de preços. A leitura de especialistas é que os custos de construção ainda altos e a margem de lucro ainda comprimida das incorporadoras devem fazer com que os preços dos imóveis continuem elevados.
* Será mais fácil comprar a casa própria em 2024?
Especialistas e executivos do mercado afirmam que há três fatores influenciando o mercado e esquentando a demanda por imóveis no Brasil: a taxa de juros, políticas de acesso a crédito e a reforma do Minha Casa Minha Vida.
O cenário macroeconômico — em especial, a inflação sob controle — é importante para o mercado imobiliário porque permite a continuidade do ciclo de queda de juros iniciado em 2023. A taxa Selic é a referência para os juros praticados nos financiamentos imobiliários.
Apesar de ainda estar em patamares elevados, a perspectiva de queda dá confiança ao consumidor para entrar em um parcelamento. E também aos construtores, que terão mais demanda e gastos menores para investir.
Somado a isso, o governo federal promoveu uma reforma que ampliou as faixas de preço de enquadramento do MCMV, junto com políticas públicas para dar mais acesso ao crédito imobiliário.
Queda dos juros
O mercado imobiliário é bastante sensível ao ciclo de juros de um país. Juros mais altos significam financiamentos mais caros e redução imediata da demanda. Também ficam mais caros os investimentos feitos pelas empresas.
Desde agosto de 2023, o Banco Central (BC) sentiu o conforto necessário para iniciar um ciclo de queda de juros no país, conforme a inflação forte do período da pandemia de Covid-19 arrefeceu. Foram cinco cortes, que tiraram a Selic de 13,75% para 11,25% ao ano.
Na semana que vem, é esperado mais um corte de 0,5 ponto percentual. Especialistas têm a expectativa de que o ciclo prossiga ao longo do ano, chegando a patamares próximos a 9% ao ano até o fim de 2024.
“Quando olho para a Selic, se ela chegar em um dígito, significa para o mercado imobiliário um aquecimento do mercado, com as pessoas indo às compras de imóveis”, afirmou Luiz Antônio França, presidente da Abrainc.
O economista e analista da Tendências Consultoria Matheus Ferreira lembra, porém, que o efeito de juros mais baixos leva algum tempo para se manifestar na economia. Especialistas chamam o fenômeno de defasagem da política monetária, que dura ao menos seis meses.
Assim, já é possível notar os reflexos da flexibilização monetária por parte do BC, mas o efeito ainda é pequeno na ponta, para o consumidor. Para Ferreira, a perspectiva é de que as taxas de juros para o segmento só caiam para o tomador de crédito de forma mais significativa em meados do ano e início de 2025.
“Além das condições de oferta próprias do setor, [essa redução] depende principalmente da queda de juros no horizonte mais longo, que são as que afetam de fato o mercado imobiliário”, explicou Ferreira.
Mudanças
Além dos juros, o principal motor do mercado foi a reforma do Minha Casa Minha Vida. Com as novas regras, o programa passou a ter um subsídio maior, juros mais baixos e um aumento no valor máximo do imóvel que pode ser comprado – cenário que já aumentou o interesse de incorporadoras e de consumidores.
Uma ampliação das faixas do programa fez com que a população de renda mais baixa tivesse acesso a financiamentos convidativos para mais opções de imóveis. Pelo lado da indústria, a modificação aquece o mercado e estimula o setor a lançar mais unidades que se enquadrem nas regras do programa.
Os últimos dados divulgados pela Brain Inteligência Estratégica em parceria com a Abrainc mostram que os lançamentos de unidades do MCMV aumentaram 39,8% entre o segundo e o terceiro trimestre de 2023, para 32.371 unidades, logo após a alteração das regras.
Já no quarto trimestre do ano passado, os lançamentos alcançaram 40.962 unidades na categoria. O número representa um aumento de 26,5% em relação aos três meses anteriores e de 14,7% em comparação a igual período de 2022.
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