Geral Nova linha de crédito imobiliário facilita a conquista da casa própria
Por Redação O Sul | 25 de agosto de 2019
A Caixa Econômica Federal lançou uma linha de crédito imobiliário corrigida pelo IPCA, índice oficial de inflação, com o argumento de que o novo financiamento vai reduzir os juros para compra da casa própria – embora o indicador seja considerado mais instável que a TR (Taxa Referencial), usada hoje no financiamento imobiliário.
As taxas valem para novos contratos e já estão vigentes a partir desta segunda-feira (26). O anúncio foi feito em cerimônia no Palácio do Planalto, que contou com a presença de ministros do presidente Jair Bolsonaro.
Segundo a Caixa, o valor da prestação será atualizado pelo IPCA mensal, divulgado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). O saldo devedor será corrigido pelo índice e dividido pelo número de parcelas. Atualmente, o saldo devedor é reajustado anualmente pela TR, hoje zerada.
As mudanças valem para o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), para imóveis até R$ 1,5 milhão e que permite o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), e para o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), para aqueles acima desse valor e sem a possibilidade de uso do Fundo.
A taxa mínima da nova linha, oferecida a clientes do setor público e com maior relacionamento com o banco, será de IPCA + 2,95% ao ano. Para o setor privado, a taxa parte de 3,25% ao ano mais IPCA. Nos dois casos, a taxa máxima ficará em IPCA + 4,95% ao ano — oferecida a quem não tem relacionamento com o banco.
Hoje, a Caixa, que detém mais de 70% do crédito habitacional no País, cobra juros de 8,5% a 9,75% ao ano mais TR nas principais linhas de crédito imobiliário – no programa Minha Casa, Minha Vida, os juros são menores.
O presidente da Caixa, Pedro Guimarães, elogiou o modelo adotado pelo banco para financiamento. “Nós acreditamos que esse passo de oferecer uma linha de crédito imobiliário corrigido por um índice de preços é o futuro”, disse. Ele afirmou ainda que o cliente que quiser poderá optar pela linha de crédito que usa a TR como correção.
O mais recente boletim Focus projeta o IPCA em 3,71% neste ano e em 3,90% no próximo. O banco trabalha com índice de 3,5% ao ano até 2030, segundo Jair Mahl, vice-presidente da Caixa.
Durante o evento, Bolsonaro elogiou a iniciativa da Caixa e disse que outros bancos devem seguir o caminho de redução de juros. Bolsonaro, que costuma dizer que não entende de economia, se disse à vontade em discursar depois das falas de Guimarães e do presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, por estar usando um crachá da Caixa, que ganhou do presidente do banco público.
Os contratos poderão ter prazo de até 360 meses, na tabela SAC — em que prestações diminuem com o tempo —, e valor máximo financiado de 80%.
Para obter o financiamento, o cliente só poderá ter, no máximo, 20% de renda comprometida — hoje, o percentual é de 30%. Ou seja, a nova linha será oferecida a quem tem mais folga no orçamento e, portanto, risco menor de dar calote.
Na tabela Price, em que a amortização do principal é menor e a prestação tem valor fixo, o comprometimento de renda permitido é ainda menor: 15%. O prazo máximo para quitar o financiamento cai para 240 meses.
Para especialistas, a oscilação do IPCA pode tornar o financiamento mais arriscado e caro ao cliente, principalmente pelo longo prazo do crédito. O IPCA é mais agressivo, respondendo mais rapidamente a alguma turbulência econômica. A TR é menos instável e hoje está zerada. O saldo devedor, portanto, não sofre correção na prática.
O presidente da Caixa afirmou que o novo produto será reavaliado mensalmente. “Se percebermos que há algum ajuste a fazer, vamos fazer.”
Não será possível fazer portabilidade entre os dois tipos de crédito imobiliário: uma vez contratada a linha corrigida pelo IPCA, o cliente não poderá trocar pelo financiamento por TR.
A mudança foi aprovada em reunião do CMN (Conselho Monetário Nacional) realizada na última semana.
Com a nova linha de crédito, a Caixa quer emprestar mais, ancorando-se na possibilidade de empacotar esse crédito e vendê-lo a investidores –que vão avaliar se vale correr o risco de inadimplência de clientes, em vez de optar pela segurança de um título público que, hoje, remunera IPCA mais 3% ao ano, em média.
O crédito será securitizado via LIG (Letra Imobiliária Garantida) ou CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Para Guimarães, um dos atrativos do título empacotado pela Caixa será a garantia implícita — a retomada do imóvel — que, afirma, reduz chances de inadimplência. “A percepção de risco é menor do que sem garantia nenhuma”, disse.
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